不動産を利用した節税対策のリスク

「借入金で不動産を購入・建築することで相続税の節税対策になる」と言う話を聞いたことはありませんか。不動産の評価は、財産評価基本通達により、路線価や土地面積、形などから金額を算定しますが、財産評価基本通達の特性上、不動産は実際の取引価格より低く設定されています（時価の約8割）。 　

例えば、借入金10億円で賃貸不動産を購入し、その後相続が発生すると、財産評価基本通達による評価、小規模宅地等の特例の適用等により、４億円未満に圧縮されるケースがあります。また、借入金は相続開始時の残高で控除するので、購入から相続発生までの期間が短ければ約10億円の控除額となり、他の財産までも減らす効果をもたらします。　

相続税法第22条は「財産の価額は取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」と規定しています。具体的に時価とは、「財産評価基本通達の定めるところによる」こととされています。ここで注意すべきは、財産評価基本通達6項に、「財産評価基本通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と規定されていることです。　

上記のような例に対しては、これまで財産評価基本通達6項が適用されてきましたが、適用基準については明確にされていませんでした。そこで、東京高裁令和3年4月27日判決により、以下3点の基本的な適用基準が示されました。

①評価額の乖離が大きいこと　　

②他の評価方法の存在

③乖離が生じるに至る納税者の行為の存在税負担の軽減を目的とした相続対策を前提としていること

これらに該当する場合には、財産評価基本通達6項の適用が考えられます。節税対策は、リスクを伴うものですので、十分理解してから行うことが重要です。　

［事業承継相続サポートチーム］

★☆お問合せはこちら☆★
中小企業の成長支援に特化した経営支援グループ
スズカ税理士法人／経営パートナー会計事務所
札幌市中央区北２条西２－３４フージャース札幌ビル
011-205-0921

札幌の税理士顧問はこちら
札幌の会社設立はこちら
札幌の相続税申告はこちら